Інформує сектор з питань державної реєстрації
ВС/КГС: Закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки не може бути підставою для обмеження права на нерухомість, що на ній розташована
Позиція Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду по справі №902/341/17 від 14.03.2019 – Відповідно до частин 1, 2 статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі – ГПК України), переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
За змістом статті 1 Закону України “Про державний контроль за використанням та охороною земель” самовільне зайняття земельної ділянки – будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.
У вирішенні питання про наявність ознак самовільного зайняття земельної ділянки необхідно враховувати, що саме по собі користування земельною ділянкою без документів, що посвідчують права на неї, не є достатньою підставою для кваліфікації такого використання земельної ділянки як самовільного її зайняття. У вирішенні таких спорів необхідним є встановлення наявності у особи, в силу закону, права на отримання земельної ділянки у власність чи в користування. Отже, самовільне зайняття земельної ділянки є відмінним від користування земельною ділянкою за відсутності належним чином оформлених документів на неї.
Згідно з частиною 2 статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов’язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав (частина 3 цієї статті).
Самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду (стаття 212 ЗК України).
Поряд з цим відповідно до частини 1 статті 377 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Згідно зі статтею 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Судами не встановлено обставин, які б свідчили про наявність договірних правовідносин між колишнім власником приймального пункту ТОВ “Малиш” і Вінницькою міською радою щодо користування земельною ділянкою, на якій розташовано цей об’єкт.
Разом із тим, виходячи з положень статті 377 ЦК України, статей 120, 125 ЗК України та принципу слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована, слід дійти висновку, що у випадку переходу права власності на об’єкт нерухомості у встановленому законом порядку право на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на розташовані на земельній ділянці об’єкти, оскільки право власності на будівлі, з усіма притаманними для власності складовими – володіння, користування, розпорядження ними, неможливе без перебування у власника будівель земельної ділянки, на якій розташовані об’єкти нерухомості, у власності або користуванні.
Про визнання Вінницькою міською радою права користування спірною земельною ділянкою за Воловодюком В. В. свідчить і укладений між ними договір оренди цієї земельної ділянки, і відсутність протягом тривалого часу (з 2007 року) заперечень з боку позивача проти користування відповідачем земельною ділянкою, на якій розташовано належне останньому нерухоме майно.
За змістом положень частини 4 статті 41 Конституції України, частини 1 статті 321 ЦК України ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Згідно зі статтею 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Статтями 203, 204, 215 ЦК України встановлено принцип презумпції правомірності правочину, відповідно до якого правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом, або якщо він не визнаний судом недійсним.
Договір від 22.05.2003, на підставі якого Воловодюк В.В. придбав приймальний пункт літ. “А”, розташований у м. Вінниці по вул. Першотравневій, б/н (біля будинку № 76) загальною площею 45,1 м2, є чинним, доказів визнання його недійсним сторонами не надано.
Таким чином, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку, що заявлені позивачем вимоги спрямовані та безпосередньо стосуються, у тому числі, позбавлення Воловодюка В. В. права володіти, користуватися та розпоряджатися своєю власністю, оскільки фактично йдеться про припинення права власності відповідача шляхом знесення розташованого на цій земельній ділянці об’єкта нерухомості, що суперечить положенням Конституції України та вимогам законодавства, яке регулює відповідні правовідносини власності в Україні.
Згідно зі статтею 17 Закону України “Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини” суди застосовують при розгляді справ практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Згідно зі статтею 1 Першого протоколу Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Основною метою статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод є попередження свавільного захоплення власності, конфіскації, експропріації та інших порушень безперешкодного користування своїм майном. При цьому, в своїх рішеннях Європейський суд з прав людини постійно вказує на необхідність дотримання справедливої рівноваги між інтересами суспільства та необхідністю дотримання фундаментальних прав окремої людини (рішення у справі “Спорронг і Льоннрот проти Швеції” від 23.09.1982, “Новоселецький проти України” від 22.02.2005, “Федоренко проти України” від 01.06.2006).
Відповідач набув право власності на нерухомість, розташовану на спірній земельній ділянці, на підставі договору купівлі-продажу, який не визнаний недійсним, і закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, на якій розташована нерухомість, не може бути підставою для обмеження права Воловодюка В. В. як власника нерухомості на користування нею.
Зобов’язання ФОП Воловодюка В. В. в примусовому порядку звільнити земельну ділянку шляхом демонтажу належного йому майна та передати її в натурі позивачеві є порушенням права власності відповідача, гарантованого статтею 41 Конституції України. Зазначені обставини виключають можливість звільнення земельної ділянки під будівлями з підстав її самовільного зайняття.
Відсутність у відповідача правовстановлюючих документів на земельну ділянку не може кваліфікуватися як самовільне її зайняття, у тому числі з огляду на правомірність набуття та оформлення у встановленому законом порядку розташованого на ній майна. У таких випадках положення статті 212 ЗК України застосуванню не підлягають. Аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду у справі № 902/341/17 і колегія суддів не вбачає необхідності від неї відступати.
З урахуванням наведеного місцевий суд, з висновками якого погодився апеляційний суд, правомірно відмовив у позові про звільнення земельної ділянки шляхом демонтажу приймального пункту набутого на підставі нотаріально посвідченого договору, який недійсним не визнано.
При вирішенні цієї справи суди першої та апеляційної інстанцій правильно застосували до спірних правовідносин норми матеріального права, висновки цих судів є обґрунтованими і такими, що відповідають фактичним обставинам справи та вимогам закону.
Оскільки судами на підставі наданих доказів встановлено, що приймальний пункт, про демонтаж якого з метою звільнення земельної ділянки заявлено в позові, не є тимчасовою спорудою, а є об’єктом нерухомого майна, то доводи, наведені Вінницькою міською радою в обґрунтування касаційної скарги щодо визначення природи цього майна, не можуть бути підставами для скасування постановлених у справі судових рішень, з огляду на те, що вони не підтверджуються матеріалами справи та зводяться до переоцінки встановлених судом обставин, що в силу вимог статті 300 ГПК України виходить за межі розгляду справи судом касаційної інстанції. Зазначені доводи скаржника були предметом дослідження суду апеляційної інстанції, і їм уже було надано відповідну правову оцінку з урахуванням фактичних обставин справи, що ґрунтується на вимогах чинного законодавства, із якою погоджується суд касаційної інстанції.
